Экспертиза и управление недвижимостью

Выбор варианта ННЭИ представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой) - в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме случаев особых обременений) проводиться сначала для участка земли, как будто свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного (при этом необходимо учитывать затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения). Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с этими улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае может теряться смысл оценки рыночной стоимости объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего, в случае превышения рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение трастового цикла.

Особого внимания заслуживает вопрос о выборе ННЭИ при оценке рыночной стоимости недвижимости в составе действующего предприятия. Этот вопрос возникает при оценке рыночной стоимости бизнеса методом накопления активов. Алгоритм выбора варианта ННЭИ самого бизнеса (обязательный при оценке 100%-го и контрольного пакетов акций) может включать анализ возможностей:

переноса существующего производства на новую площадку с изменением профиля застройки земельного участка на территории, ныне занятой предприятием;

разделения предприятия на два (одно специализируется на управлении имуществом, второе занимается собственно производством);

диверсификации структуры производимого продукта (расширяется или изменяется номенклатура изделий и услуг);

увеличения парка или замены технологий и оборудования (с выбором предпочтения между покупкой и лизингом);

расширения и модернизации производственной базы путем нового строительства на своей или приобретаемой территории, а также путем ремонтов и реконструкции существующих строений.

Существенно, что при выборе любого из вариантов ННЭИ может оказаться необходимым использование не только арендных доходов (по рыночным ставкам), но и части дохода от бизнеса, приходящейся на недвижимость (анализируется способность недвижимости выполнять функции как финансового, так и реального актива). В результате такого анализа может оказаться, например, что максимальная стоимость предприятия будет достигнута в случае, если запланировать высвобождение и более рациональное использование избыточных активов (с продажей непрофильных активов) или (и) даже прекращения производства со сдачей всей недвижимости в аренду.

В диплом проекте будут проведены 5 экспертиз, техническая, экономическая, управленческая, правовая и экологическая, с помощью которых можно выявить ЛНЭИ объекта мини-пансионата.

Основные показатели:

Вместимость мини-пансионатов - 136

Номерной фонд - 75 шт.

Категория пансионатов - 2*

Сменность работников - односменная

Штат - 110 человек

Количество рабочих дней - 250

Исходные данные

Проект мини-пансионатов по ул.Семашко в городе Железноводске выполнен согласно задания на проектирование, в соответствии с предложениями заказчика.

При проектировании использованы нормативные документы:

1 СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»,

2 Пособие (к СНиП 2.08.02-89*) по проектированию учреждений здравоохранения»,

3 Справочным пособием «Проектирование предприятий общественного питания» (к СНИП 2.08.01-89*),

4 Справочное пособие к СНиП 2.08.02-89*,«Проектирование бассейнов»,

5 Приказ Федерального Агенства РФ по туризму от 21.06.2005 №86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения», Москва, 2007г,

6 СанПин2.1.7.728-99 «Правила сбора, хранения и удаления отходов лечебно- профилактических учреждений»,

7 СП 2.3.6.1079-01. «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовления и оборотоспособности в них пищевых продуктов их продовольственного сырья»,

8 СанПиН 2.1.2.1188-03 «Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды плавательных бассейнов»,

9 СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»,

10Каталоги оборудования учреждений здравоохранения.

Прочтите другие статьи по экономике

Функции государства в современной экономике
Современная экономика, как свидетельствует практика всех без исключения стран мира, предполагает активное участие в ней государства как субъекта рыночных экономических отношений, а также как регулирующего и управляющего органа. В разных странах мира неодинаковым образом, сообразно тр ...

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу
  Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В мировой практике недвижимость - это земля как физи ...

© www.econrating.ru | 2019