Определение рыночной стоимости доходным подходом

В основе подхода лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена способностью объекта генерировать денежные потоки в будущем, т.е. доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

Объект оценки находится в эксплуатации и способен приносить доход. В расчёте был применён метод дисконтирования денежных потоков. Метод ДДП позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчёта стоимости необходимы данные:

длительности прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

денежный поток от уплаты налогов;

денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- ЧОД (указывая, что объект недвижимости применяется как не отягощенный долговыми обязательствами)

чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию

облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как: денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчёт прибыли; показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определённый период, с расходами, понесёнными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; денежный поток - показатель достигнутых результатов, как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определённых денежных средств на счетах владельца.

Расчёт типичного срока прогноза.

Для России принят прогнозный период 3-5 лет, хотя международной практике 5-10 лет считаются средними. Период в 3-5 лет обусловлен не стабильностью оценочных факторов и обеспечивает реальный анализ денежных потоков, характера их изменения.

Для расчёта прогноза величина принята 3 года.

Прогнозирование денежных потоков до конца периода владения

Прогнозируется 5%-е повышение ежегодной арендной ставки. Необходимо спрогнозировать изменения ПВД, ДВД, ОР, на весь период владения объектом.

ПДВ это общий доход без учёта потерь, при 100% загрузке. ПВД зависит от сдаваемой площади и рассчитывается по формуле:

Д=SCa,

где S-площадь сдаваемая в аренду, м2;

Са-арендная ставка за м2; Са = 16500 руб/год за м2.

Арендная ставка вычислена путем корректировок арендных ставок по городу Железноводску.

ДВД, действительный валовой доход это ПВД за вычетом потерь от недозагрузки, потери при сборе арендной платы и добавлением прочих рыночных доходов от рыночного использования:

ДВД = ПВД - Потери.

Потери можно выразить в % по отношению к потенциальному валовому доходу.

Чистый операционный доход (ЧОД) это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (не включая амортизационные отчисления):

ЧОД=ДВД-ОР,

Операционные расходы это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода.

Для данного расчёта ОР приняты на уровне 60% от ДВД.

ОР = ДВД - 0.60.

При определении ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдаёт свои деньги в обмен на право через время вернуть их с прибылью, не получение её учитывается премией за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог получить, вложив свой капитал с максимальным риском.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Прочтите другие статьи по экономике

Кейнс и мировая экономика
Хотя Кейнс рассматривал в основном проблемы замкнутой национальной экономики, он разрабатывал и проблемы открытой экономики, равно как и мировой экономики в целом. В качестве важного примера можно отметить идею Кейнса 1943 года о принципах организации международной финансовой системы, пр ...

Экономический рост в высокоразвитых и развивающихся странах
История человечества почти на всем своем протяжении является историей бедности. В то время как незначительная часть общества имела возможность проживать в относительно достойных условиях, подавляющее большинство пребывало в беспросветной нужде. И лишь в последние два века в некоторых ...

© www.econrating.ru | 2020