Правовое положение недвижимого имущества общества и экспертиза права собственности на имущество

Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте.

Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия. Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельногоучастка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ). Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.97 г).

Таким образом, право собственности на здание (как недвижимое имущество) подтверждается свидетельством о государственной регистрации.

Объекты недвижимости, должны удовлетворять следующим признакам:

) по ним закончены капитальные вложения;

) оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче таких объектов недвижимости;

) документы по ним переданы на государственную регистрацию;

) они фактически эксплуатируются.

Для таких объектов недвижимости установлены следующие правовые последствия в целях бухгалтерского учета:

а) по таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения их в эксплуатацию;

б) при принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации;

в) допускается принятие таких объектов недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных положений ПБУ 6/01 и Методических указаний, можно сделать вывод о нижеследующем:

) объект недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, прямо не называется «основным средством», в отношении таких объектов используется специальный термин «объекты недвижимости»;

) принятие объектов недвижимости, удовлетворяющих четырем признакам (пункт 52 методических указаний), к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств производится после государственной регистрации перехода права собственности на такие объекты недвижимости (это прямо сказано в п.52 Методических указаний);

) особо оговорено, что после государственной регистрации при принятии этих объектов к учету в качестве объектов основных средств суммы амортизации подлежат уточнению, что еще раз подчеркивает особый правовой статус (в целях бухгалтерского учета) этих объектов недвижимости;

) при одновременном соблюдении четырех вышеуказанных признаков допускается (но нет обязанности!) принимать к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств объекты недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности на них (что еще раз указывает на то, что такие объекты имеют особый правовой статус и могут как приниматься, так и не приниматься к учету в качестве объектов основных средств до государственной регистрации перехода права собственности).

Кроме того, в Плане счетов указано, что на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» подлежит отражению информация о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств, и одним из субсчетов, открываемых к счету 08, является субсчет 08-4 «Приобретение отдельных объектов основных средств». Таким образом, принятие организацией к учету в качестве основного средства здания, право собственности на которое у организации отсутствует, зависит целиком и полностью от решения организации. Организация вправе, но не обязана, принять к учету в качестве основного средства здание, документы по регистрации перехода права собственности на которое находятся в регистрирующем органе (если одновременно соблюдаются еще три вышеуказанных признака).

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Прочтите другие статьи по экономике

Обобщенный анализ отрасли как элемент бизнес-планирования
Разработка стратегии работа, основанная на анализе, и в этой области менеджер не может добиться успеха только настойчивостью и творческим подходом. Решение о том, какую стратегию выбрать, должно приниматься на основании оценки внутренней и внешней среды компании, полученной в результате ...

Пассивная политика занятости
занятость пассивный экономика Структурная перестройка экономики привела к высвобождению работников из различных сфер экономической деятельности и тем самым к появлению безработицы. Увеличиваются не только открытые формы безработицы, но и скрытая безработица растет за сче ...

© www.econrating.ru | 2020