Подходы и методы оценки недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис. 3.1):

Затратный;

Доходный;

Сравнительный

Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

Доходный подход

основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис. 3.5):

или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной

стоимости,

поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

рыночной

стоимости.

В

рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

Затратный подход

- это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Перейти на страницу: 1 2

Прочтите другие статьи по экономике

Экономические основы работы частного предприятия Ренекс РТ
Частное предприятие «Ренекс РТ» является одним из крупнейших поставщиков изделий медицинской техники и изделий медицинского назначения в Республике Беларусь. Частное торгово-сервисное унитарное предприятие «Ренекс РТ» создано в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь. ...

Экономико-статистический анализ наличия и использования трудовых ресурсов
Цель данной работы - провести экономики - статистический анализ наличия и использования трудовых ресурсов. Объектом исследования данной курсовой работы являются хозяйства трех районов Новосибирской области - это хозяйства Баганского, Краснозёрского, Сузунского районов. С точк ...

© www.econrating.ru | 2019